Blog

Chciałbym przybliżyć Wam kilka podstawowych pojęć związanych z kredytem hipotecznym. Z częścią z nich spotkał się każdy z nas, część natomiast dla wielu osób pojawia się po raz pierwszy dopiero, gdy zaczynamy rozglądać się za kredytem. Nie wymieniam oczywiście wszystkich definicji. Postarałem się wybrać te, co do których według moich obserwacji kredytobiorcy mają najczęściej wątpliwości.

1. Oprocentowanie - mówi ile odsetek w skali roku zapłacimy od aktualnego salda zadłużenia. Wbrew dość powszechnej opinii odsetek nie płacimy z góry za cały okres kredytowania. Są one naliczane z dnia na dzień. Przeświadczenie, że najpierw spłacamy odsetki, a dopiero później kapitał, może wynikać z faktu, że w przypadku wyboru rat kapitałowych (równych) kapitał w początkowym okresie spłaty stanowi niewielką część raty. Zdecydowaną większość stanowią właśnie odsetki, a proporcja ta zmienia się wraz ze spłatą kapitału.Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów

:- marża - to ona w głównej mierze charakteryzuje ofertę kredytu. Jest niezmienną składową oprocentowania (o ile oczywiście dotrzymujemy wszystkich warunków umowy kredytowej, do których się zobowiązaliśmy, np. utrzymywanie wpływów wynagrodzenia na konto).

- stopa bazowa - w przypadku kredytów udzielanych w złotówkach jest nią WIBOR, w zależności od banku 3 lub 6-miesięczny. Jest to parametr niezależny od banku kredytującego i zmieniający się w poszczególnych bankach mniej więcej w tym samym momencie.

Występuje również opcja oprocentowania stałego, które jest niezmienne w ustalonym z góry okresie i niezależne od zmiany stóp bazowych. Banki w Polsce stosują stałe stopy procentowe maksymalnie w okresu 10 lat, po czym przechodzi ono w fazę oprocentowania zmiennego lub nadal pozostaje stałe, ale zostaje zaktualizowane do bieżących realiów.

2. Prowizja - jest to opłata pobierana przez bank za udzielenie kredytu lub za jego wcześniejszą spłatę/nadpłatę.

3. LTV (Loan to Value) - to stosunek wysokości zadłużenia do wartości zabezpieczenia kredytu. Obecnie minimalny wymagany przez banki wkład własny to 10%, a zatem LTV nie może przekroczyć 90%. Należy pamiętać, że nie zawsze wkład własny 10% oznaczać będzie, że osiągniemy 90% poziomu LTV. Jeśli w wyniku wyceny okaże się, że rynkowa wartość nieruchomości jest niższa niż cena zakupu, to bank wymagać będzie odpowiedniego zwiększenia wkładu własnego.

4. Hipoteka - to ograniczenie prawa rzeczowego na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności. Dotyczy ona nie tylko kredytów udzielanych przez banki, może służyć również zabezpieczeniu wierzytelności innych instytucji, a także osób fizycznych. Wpisując hipotekę banki określają jej kwotę na poziomie 150-200% wysokości udzielonego kredytu. Kwota ta ma zabezpieczyć nie tylko samą kwotę kapitału, ale również ewentualne odsetki karne i koszty windykacyjne.

5. Ubezpieczenie pomostowe - to ubezpieczenie stosowane przez banki do momentu ustanowienia hipoteki. Należy pamiętać, że samo podpisanie umowy kredytowej nie jest równoznaczne z ustanowieniem hipoteki. Trwa to zwykle do 3 miesięcy (zależy od sądu), ale w przypadku zakupu nieruchomości w budowie na rynku pierwotnym trwać może znacznie dłużej. Ubezpieczenie to naliczane jest zwykle poprzez podwyższenie marży.

6. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - zgodnie z rekomendacją KNF banki powinny wymagać od kredytobiorców min. 20% wkładu własnego. Możliwe jest jednak zaciągnięcie kredytu z 10% wkładem własnym. W takim przypadku bank jednak musi ubezpieczyć różnicę. W części banków kredytobiorca nie ponosi z tego tytułu kosztów, natomiast część banków podwyższa marżę lub pobiera z góry określoną opłatę.

7. Transze - mamy z nimi do czynienia w przypadku kredytu na budowę domu lub zakupu nieruchomości w budowie. Kredyt wówczas wypłacany jest częściowo wraz z postępami prac budowlanych. W zdecydowanej większości banków do momentu uruchomienia wszystkich transz płacimy wyłącznie odsetki od aktualnie uruchomionej kwoty, a kapitał możemy zacząć spłacać od momentu uruchomienia ostatniej transzy kredytu.

8. Karencja - oznacza okres, w którym nie spłacamy kapitału, a jedynie odsetki od aktualnego salda zadłużenia. Należy pamiętać, że wystąpienie karencji skraca okres spłaty kapitału w stosunku do okresu kredytowania, to znaczy, że jeśli kredyt został zaciągnięty na okres 300 miesięcy, a karencja wynosi 3 miesiące, to kapitał spłacany będzie przez 297 miesięcy.

9. Cesja wierzytelności - zabezpieczenie stosowane przez banki zwykle w przypadku kredytów na zakup nieruchomości w budowie na rynku pierwotnym, gdzie uruchomienie kredytu następuje przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność. W przypadku wycofania się którejś ze stron transakcji kupna-sprzedaży dotychczas wpłacone środki na poczet zakupu trafią na konto banku kredytującego celem spłaty kredytu, a nie na konto kupującego.

10. RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) - oprócz oprocentowania nominalnego uwzględnia one również inne koszty związane z zaciągniętym kredytem hipotecznym - zarówno koszty początkowe jak i te, które kredytobiorca ponosi w trakcie spłaty. Zaliczyć do nich możemy prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie, koszt wyceny nieruchomości, koszt wypłaty poszczególnych transz kredytu, koszt produktów dodatkowych (np. konta, karty bankomatowej/kredytowej). Według mnie nie jest to parametr, na który przy kredycie hipotecznym należy zwracać szczególną uwagę, ponieważ jest on trudno policzalny, a moje doświadczenie mówi, że niektóre banki przy jego liczeniu potrafią być bardzo kreatywne i skutecznie pokazywać, że kredyt jest tańszy niż u konkurencji (choć inne parametry mówią zupełnie co innego).

87-500 Rypin, ul. Wiejska 2

+48 507 483 623

Lzalewski@fintime.com.pl

ŁUKASZ ZALEWSKI

KONTAKT