Blog

Z powyższym pytaniem doradcy kredytowi spotykają się nader często. Ja ostatnio usłyszałem je wczoraj. Na tak postawione pytanie odpowiedzieć się nie da, a przynajmniej nie da się do momentu dogłębnego poznania sytuacji danego klienta, parametrów transakcji, a także planów kredytobiorcy na przyszłość. Jest ono podobne do sytuacji osoby chcącej kupić samochód i wysyłającej zapytanie do portalu motoryzacyjnego „który najlepszy?”, nie podając ani ceny, ani swoich możliwości finansowych, ani też rodzaju (np. kombi, sedan). Dla Kowalskiego najlepszy będzie np. mercedes, bo stać go na każdy, a ten mu się podoba, dla Nowaka np. używany Fiat, bo tylko na taki stać, a dla Iksińskiego np. Volkswagen, bo owszem stać go na każdy, ale kolor musi być karmazynowy, a taki zrobi właśnie tylko VW. Oczywiście proszę nie brać marek pojazdów do siebie, ponieważ mają one tylko zobrazować sytuację.

Dla każdego klienta, dla poszczególnych sytuacji stosowane będą różne rozwiązania, a oferta, która na pierwszy rzut oka wydaje się być ofertą fatalną może okazać się opcją optymalną. Nawet zakładając, że mamy zdolność oraz wymagany wkład własny pozwalający na uzyskanie kredytu w każdym z banków i spojrzymy na ranking, to może okazać się, że dla naszej sytuacji rankingowa jedynka będzie rozwiązaniem fatalnym (o jakości rankingów i ich przydatności pisałem w jednym z wcześniejszych wpisów).

Dla klienta, który zamierza w krótkim okresie spłacić lub w znacznym stopniu nadpłacić kredyt najważniejsze będą jak najniższe koszty wejścia i wyjścia z kredytu, a zatem aby jak najniższe były koszty uzyskania kredytu (prowizja, ubezpieczenia), a także jak najniższa prowizja za wcześniejszą spłatę. Takiemu klientowi marża niższa np. 0,5p.p. da niewiele zysku w stosunku do straty, którą poniesie w wyniku np. 2% prowizji zapłaconej zarówno przy udzieleniu kredytu jak i wcześniejszej spłacie. Kredyt z podobnymi parametrami rekomenduję również osobom, które szukają finansowania zakupu działki budowlanej z zamiarem rozpoczęcia w niedługim czasie budowy, która również ma być kredytowana. Oczywiście jeśli zamierzamy spłacać kredyt w długim terminie i robić to zgodnie z harmonogramem, to decydujące znaczenie będzie mieć oprocentowanie. Tutaj też należy jednak zwrócić uwagę na to, jakim kosztem to niskie oprocentowanie będzie okupione. Może się zdarzyć, że w banku X otrzymamy marżę 2% przy 0% prowizji, a w banku Y marżę 1,8% przy prowizji 2%. Pieniądz traci w czasie na swojej wartości i każda złotówka wydana dziś będzie przedstawiała niższą wartość za kilka lat. Dlatego też, jeśli kredyt zaciągamy np. na okres 20 lat, a koszty startowe mają zwrócić się po 15 latach, to warto zastanowić się jednak nad kredytem z wyższą marżą. Po pierwsze jak wspomniałem wyżej, w związku z utratą wartości pieniądza relatywnie stracimy na tych opłatach nieco więcej niż rozkładając je na wspomniane 15 lat, po drugie zamiast płacić prowizję można w banku X wziąć kredyt pomniejszony o koszty startowe z banku Y, co wpłynie na wysokość raty i okazać się może, że po takim zabiegu wysokość rat jednak się zrówna.

Klient chcący nadpłacać kredyt zwrócić uwagę powinien również na możliwy sposób dokonywania nadpłat. O ile w przypadku jednorazowej nadpłaty i dalszym spłacaniu zgodnie z harmonogramem nie będzie to miało większego znaczenia, to dla osoby, która nadpłat dokonywać będzie systematycznie bardzo ważne będzie zapewne, aby móc robić to z poziomu konta bez konieczności udawania się do banku w celu złożenia stosownej dyspozycji. Nadpłaty mogą być również w różny sposób rozliczane – część banków narzuca obniżenie raty przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania, część skraca okres kredytowania zachowując ratę na niezmienionym poziomie, a jeszcze inne pozostawiają kredytobiorcy wybór sposobu korekty harmonogramu.

Wybierając bank należy zwrócić również na wymogi dotyczące produktów dodatkowych. Część banków wymaga np. wpływu wynagrodzenia. Oferta takiego banku nie będzie dostępna (lub bez tego wymogu będzie mało atrakcyjna) dla klienta, który ma obecnie zaciągnięty kredyt w innym banku z podobnym wymogiem lub gdy pracodawca z natury nie chce przelewać wynagrodzenia na konto. Dla innego klienta problematyczny może okazać się wymóg posiadania karty kredytowej, do której ma awersję.

Dla osoby budującej dom bardzo ważne jest natomiast, aby bank w prosty i szybki sposób rozliczał dotychczas poniesione wydatki, by budowa była prowadzona płynnie. Dlatego też brać należy pod uwagę m.in. maksymalne wysokości transz, ilość transz, sposób rozliczenia budowy (np. inspekcja, zdjęcia). Problematyczny dla tych osób może być również wymóg przedstawiania faktur potwierdzających wydanie środków zgodnie z przeznaczeniem. Wymóg taki obecnie jest bardzo rzadki, ale w co najmniej trzech bankach nadal występuje (w tym w jednym z banków, które ostatnio w rankingach są w czołówce).

Przy zakupie nieruchomości w budowie na rynku pierwotnym pewne znaczenie może mieć również koszt ubezpieczenia pomostowego, szczególnie w sytuacji, gdy termin oddania budynku do użytkowania jest bardzo odległy. Koszt ten w większości banków teoretycznie jest bardzo zbliżony do siebie, ale o ile w większości banków jest on proporcjonalny do aktualnego salda zadłużenia, to w jednym z banków liczony jest od początku od kwoty udzielonego kredytu.

Wreszcie bierzemy również pod uwagę nasze preferencje dotyczące samego banku, jak choćby dostępność bankomatów, obsługa posprzedażowa, system transakcyjny banku. Te ostatnie moim zdaniem powinny mieć znaczenie najmniejsze, ponieważ z bankiem wbrew pozorom ślubu brać nie musimy i nie musimy być mu wiernymi. Jeśli przyzwyczajeni jesteśmy do „naszego” banku, ale ze względów np. cenowych kredyt hipoteczny weźmiemy w innym, to najważniejsze abyśmy w tymże banku wypełnili warunki cross-sellu, korzystając na co dzień z dotychczasowego banku. Jeśli więc np. jedynym warunkiem jest posiadanie konta z wpływem wynagrodzenia, to owszem wynagrodzenie to przekazujemy na to konto, ale pozostawiamy na nim tylko środki pokrywające ratę resztę przelewając na rachunek docelowy.

87-500 Rypin, ul. Wiejska 2

+48 507 483 623

Lzalewski@fintime.com.pl

ŁUKASZ ZALEWSKI

KONTAKT