Blog

1. Czy można wziąć kredyt hipoteczny na wykończenie domu/mieszkania?
2. Co można sfinansować środkami na wykończenie?
3. Jak przygotować kosztorys wykończenia? Ile kosztuje wykończenie?
4. Jak rozliczane są środki przeznaczone na wykończenie?
5. Co zrobić, gdy mam środki na wykończenie, ale brakuje mi wkładu własnego na zakup nieruchomości?

Czy można wziąć kredyt hipoteczny na wykończenie domu/mieszkania?

Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego prawie zawsze mamy do czynienia z zakupem w stanie deweloperskim, a zatem niepozwalającym na zamieszkanie w tej nieruchomości. Konieczne jest ułożenie podłóg, pomalowanie ścian, ułożenie płytek, wstawienie drzwi wewnętrznych, założenie włączników i gniazdek oraz wiele innych czynności, abyśmy mogli cieszyć się z nowego „M”. Wiele osób zadaje sobie wówczas pytanie czy da się uzyskać na ten cel kredyt. Oczywiście tak. Mimo że nie mamy tutaj do czynienia z kredytem na zakup nieruchomości, to nadal mamy wykazany cel mieszkaniowy, a zatem kredyt hipoteczny jak najbardziej jest możliwy. Wykończenie może być celem dodatkowym przy kredycie na zakup nieruchomości, jak celem wyłącznym zaciąganego kredytu hipotecznego.

Co można sfinansować środkami na wykończenie?

Pokrótce wszystko, co jest trwale związane z nieruchomością, a zatem oprócz wspomnianych wyżej prac remontowych/wykończeniowych można skredytować np. oświetlenie, system alarmowy, klimatyzację czy trwałą zabudowę (meble na wymiar). Nie sfinansujemy w ten sposób mebli wolnostojących (np. kanapa, stół) czy też sprzętu AGD/RTV poza sprzętem będącym w trwałej zabudowie np. kuchni.

Jak przygotować kosztorys wykończenia? Ile kosztuje wykończenie?

Kosztorys wykończenia jest niezbędnym załącznikiem do wniosku kredytowego w przypadku, gdy wnioskujemy o środki na ten cel. Z jednej strony uzupełnienie go wydaje się być proste, gdyż druki bankowe kosztorysów w większości banków są czytelne i nie są zbyt szczegółowe. W niektórych bankach występują one w formie aktywnych PDFów, co ułatwia ich uzupełnienie. Z drugiej jednak strony do ich uzupełnienia należy się dość dobrze przygotować pod kątem wiedzy o kosztach poszczególnych prac i materiałów. W kosztorysie powinny być uwzględnione wyłącznie prace, co do których realizacji jesteśmy w 100% pewni, że będą wykonane. Jeśli zastanawiamy się np. nad klimatyzacją, ale rozważamy ją jako opcję i być może w międzyczasie z niej zrezygnujemy, to do kosztorysu nie powinna być ona wpisywana, ponieważ wszystko co się w nim znajdzie, powinno zostać finalnie zrealizowane.

Banki mają swoje minima zarówno jeśli chodzi o koszt budowy jak i wykończenia nieruchomości. Minimalny koszt przyjmowany przez banki zwykle jednak nijak ma się do rzeczywistych kosztów, które należy ponieść na ten cel, a jako kredytobiorca i inwestor powinniśmy zadbać o to, aby środków na realizację inwestycji nie zabrakło. Przy obecnych cenach przyjmuje się zwykle, że realny koszt wykończenia nie powinien być niższy niż 1000zł/m2 powierzchni użytkowej nieruchomości. Oczywiście wiele zależy od standardu wykończenia, lokalizacji nieruchomości oraz tego czy prace wykończeniowe będziemy realizować we własnym zakresie czy systemem zleconym. Jeśli planujemy wykańczać nieruchomość sami, to tak czy inaczej według mnie koszt robocizny powinniśmy ująć w kosztorysie. Zawsze bowiem może się zdarzyć, że w wyniku jakichś zdarzeń losowych będziemy musieli skorzystać z usług fachowców. Ogólny koszt przyjęty w kosztorysie powinien również zakładać pewien bufor bezpieczeństwa na wypadek choćby wzrostów cen.

Jak rozliczane są środki przeznaczone na wykończenie?

Sposób rozliczenia kosztorysu zależny jest od banku. Prawie nigdy nie są wymagane faktury dokumentujące koszt robocizny lub zakup materiałów. Wymaga ich tylko część banków spółdzielczych. Mogą być również wymagane w przypadku, gdy jakiś element wykończenia jest ponadprzeciętnie drogi. Rozliczenie następuje w oparciu o dostarczone do banku zdjęcia potwierdzające wykonanie prac lub też poprzez inspekcję rzeczoznawcy z banku. W tym drugim przypadku należy liczyć się z kosztem rzędu 200-300zł.

Jak wspomniałem wyżej, wszystkie prace wskazane w kosztorysie powinny być zrealizowane. Banku nie będzie interesował fakt, że zmieniliście plany lub ze względu na niedoszacowanie kosztów czegoś zrealizować się nie udało. W trakcie realizacji inwestycji są możliwe zmiany kosztorysu, co wymaga akceptacji banku oraz zwykle aneksu do umowy kredytowej. Może się to wiązać oczywiście z dodatkowymi kosztami po stronie kredytobiorcy. Jeśli bank uzna, że jakieś prace nie zostały zrealizowane, to nie rozliczy kosztorysu i kredytobiorca będzie zmuszony do ich wykonania zgodnie z zawartą wcześniej umową kredytową. Do momentu rozliczenia po przekroczeniu wskazanego w umowie terminu bank będzie mógł zacząć naliczać kary umowne. Co istotne jeśli uda się nam zrealizować inwestycję w koszcie niższym niż zakładany, to bank nie będzie wymagał, aby pozostałą część natychmiast zwrócić, choć oczywiście można z nich nadpłacić kredyt. Można równie dobrze jednak przeznaczyć te środki na urządzenie domu lub też dobre wakacje wynagradzające stresy związane zarówno z zakupem jak i wykańczaniem nieruchomości.

Co zrobić, gdy mam środki na wykończenie, ale brakuje mi wkładu własnego na zakup nieruchomości?

To dość częsty przypadek. Mamy odłożone pieniądze, które zamierzamy wydać na wykończenie, ale z wkładem własnym przy zakupie jest problem lub jest on na minimalnym wymaganym przez banki poziomie 10%, co powoduje, że kredyt jest droższy. Optymalnym rozwiązaniem jest wówczas przeznaczenie w całości posiadanych środków na zakup i skredytowanie wykończenia. W takim przypadku całość posiadanych środków zostanie potraktowana jako wkład własny. Ogólna suma kredytu i wnoszonych przez nas oszczędności w inwestycję się nie zmieni, a zmieni się jedynie przeznaczenie poszczególnych środków. Jedynym utrudnieniem jest wówczas konieczność dostarczenia do banku kosztorysu i jego rozliczenia, lecz obie czynności zwykle nie stanowią problemu, a dzięki temu nasz kredyt ma szansę być o wiele tańszym niż gdybyśmy ograniczali wkład własny.

Łukasz Zalewski

87-500 Rypin, ul. Wiejska 2

+48 507 483 623

Lzalewski@fintime.com.pl

ŁUKASZ ZALEWSKI

KONTAKT