Blog

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to zwykle jedna z najważniejszych decyzji podejmowanych w dorosłym życiu. Z deklaracji klientów czasem wynika, że ślub jest mniej stresującym przeżyciem niż podpisanie umowy kredytowej, na podstawie której zaciągane zobowiązanie opiewające na kilkaset tysięcy złotych. Warto zatem do całego przedsięwzięcia się odpowiednio przygotować, aby zminimalizować ryzyko komplikacji, a czasem straty finansowej.

Całość podzieliłem na kilka punktów:

1. Zbadanie zdolności kredytowej

- analiza własnych finansów, ocena swoich możliwości,

- wizyta u eksperta ds. kredytów

2. Zapoznanie się z warunkami uzyskania kredytu hipotecznego:

- warunki formalne dotyczące nieruchomości,

- warunki, jakie musi spełniać kredytobiorca,

- wysokość opłat związanych z nabyciem nieruchomości

3. Wybór wiodących banków, kompletowanie dokumentów do kredytu oraz wnioskowanie o kredyt

- dobranie banków nie tylko pod kątem warunków cenowych, ale i cross sellu,

- analiza wniosków kredytowych,

- decyzja kredytowa, spełnienie warunków stawianych w decyzji kredytowej.

4. Zapoznanie się z umową kredytową i jej podpisanie, uruchomienie kredytu.
5. Gdzie udać się po kredyt? Bank czy pośrednik?

Zbadanie zdolności kredytowej

Posiadanie zdolności kredytowej to wbrew pozorom nie wszystko. Według banku owszem ta zdolność może być, jednak każdy z nas przed wzięciem kredytu powinien spokojnie usiąść i policzyć swoje miesięczne wydatki. Zarówno wydatki stałe typu czynsz, energia, woda, telefon, jak i te związane z bieżącą konsumpcją. Analizując swoją sytuację finansową należy również wziąć pod uwagę pewne wydatki niespodziewane, jak choćby ewentualna choroba.

Gdy mamy już obraz tego ile miesięcznie jesteśmy w stanie wygospodarować na ratę, powinniśmy udać się do eksperta kredytowego w celu zbadania swojej zdolności kredytowej. W naszym mniemaniu może ona występować, jednak z punktu widzenia banku może okazać się, że np. pewne dochody będą nieakceptowalne. Szerzej wspomnę o tym poniżej.

Idąc do doradcy nie należy bać się pytać. Osobiście bardzo lubię klientów, którzy tych pytań zadają dużo, ponieważ im więcej zadadzą ich na starcie, tym mniej wątpliwości i być może niedomówień będzie na końcu. I nie chodzi tutaj o to, że doradca miałby przed klientem cokolwiek ukrywać. Dla doradcy niektóre zagadnienia mogą być na tyle oczywiste, że nawet nie pomyśli o tym, żeby coś wspomnieć. Im więcej pytań zadacie, tym będziecie również spokojniejsi.

Dopiero, gdy ustalimy na co na stać, powinniśmy rozpocząć poszukiwanie nieruchomości lub szukanie projektu domu, który wybudujemy.

Warunki uzyskania kredytu hipotecznego

Jakie warunki musi spełniać nieruchomość?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości należy dokładnie sprawdzić księgę wieczystą. Znajdziemy w niej informacje na temat tego, kto w rzeczywistości jest właścicielem tej nieruchomości oraz czy widnieją oraz ewentualnie, jakie widnieją obciążenia na nieruchomości. Obciążenia wynikające z zabezpieczenia kredytu hipotecznego nie są niczym nadzwyczajnym i tego raczej nie powinniśmy się obawiać. Dokumentem, który wówczas będziemy wymagać od zbywcy nieruchomości jest zaświadczenie z banku kredytującego o aktualnym saldzie zadłużenia i numerze rachunku do spłaty. W związku z tym, że tego typu zaświadczenie zwykle kosztuje od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych, nie ma sensu prosić sprzedającego o nie przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Będzie ono potrzebne dopiero na etapie wnioskowania o kredyt lub podpisywania umowy kredytowej. Warto jednak przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdzić to saldo prosząc sprzedającego o ostatnio otrzymany harmonogram spłat. Poprosić również powinniśmy o zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o niezaleganiu z opłatami.

Nie należy obawiać się również zapisów dotyczących służebności przesyłu. Są to normalne sprawy związane z dostarczaniem do nieruchomości mediów.

Trudniej sprawa wyglądać będzie, gdy okaże się, że w Księdze Wieczystej nieruchomości znajdą się wpisy wynikające z zajęcia wierzytelności przez komornika, ZUS. Nieruchomość z takimi wpisami da się nabyć jedynie poprzez licytację komorniczą lub po spłacie całej należności przed wypłatą kredytu oraz uzyskaniem od komornika stosownego pisma potwierdzającego zamknięcie windykacji.

Kolejnym problematycznym wpisem znajdującym się w KW jest służebność osobista. Poza jednym wyjątkiem wszystkie banki odmówią kredytowania nieruchomości z takim wpisem w KW. Wyjątkiem tym jest PKO BP, a maksymalna kwota kredytu nie może przekroczyć 60% wartości nieruchomości. Oczywiście, jeśli tylko zobaczymy taki wpis, sami od razu powinniśmy zrezygnować z zakupu tej nieruchomości, gdyż za parę lat może okazać się, że ktoś się nam zechce wprowadzić do naszego mieszkania/domu, a my będziemy musieli się na to zgodzić. Do transakcji moglibyśmy przystąpić, gdyby sprzedający zadeklarował w umowie przedwstępnej zniesienie tej służebności.

W przypadku spółdzielczo-własnościowych lokali mieszkalnych należy zweryfikować czy jest uregulowana kwestia własności gruntów, na których znajduje się budynek. W części miast jest to dość powszechny problem, który bardzo ograniczy pole manewru jeśli chodzi o liczbę banków skłonnych skredytować zakup takiej nieruchomości.

Istotna jest również podstawa nabycia nieruchomości przez zbywcę. Jeśli otrzymał ją w formie darowizny, to banki będą chciały do analizy otrzymać również akt darowizny.

Jeśli mamy zamiar kupić działkę budowlaną konieczna będzie weryfikacja Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub uzyskanie warunków zabudowy. Bank kredytując taką nieruchomość musi mieć pewność, że jest na niej możliwa zabudowa mieszkaniowa. Dla nas również jako potencjalnych inwestorów ważne jest to, jaki budynek będziemy mogli na danej działce wybudować. Czy na pewno spełni on nasze oczekiwania i potrzeby.

Rzadkim problemem, ale spotkałem się z nim jednak kilkukrotnie, jest kwestia granic działki. Szczególnie przy starych zabudowaniach zdarza się, że jakiś budynek nieznacznie przekracza granicę działki. W takim przypadku dopóki wszystko nie zostanie sprostowane, żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego.

Co wpływa na zdolność kredytową?

Podstawowym warunkiem, jaki musi spełniać kredytobiorca jest posiadanie zdolności kredytowej. Każdy z banków ma swoją politykę oceny zdolności oraz akceptacji poszczególnych dochodów. Nasza zdolność zależeć będzie przede wszystkim od wysokości dochodów, aktualnie występujących obciążeń kredytowych, ilości osób w gospodarstwie domowym. Poza tym znaczenie może mieć nasze miejsce zamieszkania, podpisane umowy ubezpieczeniowe lub regularnego oszczędzania, gdzie jesteśmy zobligowani systematycznie dokonywać określonych płatności. W części banków analizowane są szczegółowo nasze wyciągi. Nie chodzi tutaj o zbadanie jak duże są nasze wydatki w stosunku do osiąganych dochodów. Analitycy wyszukują przede wszystkim ewentualnych chwilówek, pożyczek prywatnych (w tym wśród rodziny) oraz zajęć komorniczych.

Jakie dochody są akceptowalne przez banki? Tak na dobrą sprawę wszystkie, które mają odzwierciedlenie w dokumentach i które są opodatkowane. Banku nie interesują dochody pochodzące z tzw. pracy na czarno, ani też dochody uzyskiwane ponad to, co jest na zaświadczeniu – jak wiemy, niektórzy pracodawcy chcąc obniżyć koszty związane z zatrudnieniem pracownika część wynagrodzenia wypłacają „pod stołem”. Bank nie weźmie ich pod uwagę nawet jeśli sami wpłacamy je na konto. W poszczególnych bankach występuje jednak różne podejście do możliwości zaakceptowania dochodów, które są udokumentowane. I tak na przykład w jednym banku dochód uzyskiwany z tytułu działalności zostanie zaakceptowany po 12 miesiącach od jej założenia, a w innym będą minimum rozliczone 24 miesiące.

Ogólnie możemy przyjąć, że aby dochód został zaakceptowany, to:

- umowa o pracę na czas określony musi trwać od minimum 6 miesięcy i być min. 6 m-cy w przód,

- umowa na czas nieokreślony musi być od minimum 3 m-cy,

- umowa o dzieło/zlecenie musi być od minimum 12 miesięcy,

- działalność gospodarcza musi być prowadzona od minimum 12 miesięcy,

- dochody z najmu od minimum 12 miesięcy.

Oczywiście w poszczególnych bankach okresy te są różne i mogą występować od nich wyjątki w przypadku wykazania ciągłości zatrudnienia (np. w części banków umowa na czas nieokreślony może być zaakceptowana już po pierwszym miesiącu, jeśli dostarczymy świadectwo pracy potwierdzające płynną zmianę pracodawcy).

Część banków akceptuje również jako dochód świadczenie z tytułu 800+, a także wpływy z tytułu alimentów. Jednocześnie płacone przez wnioskodawcę alimenty będą stanowiły jego obciążenie i zmniejszały zdolność kredytową.

Żaden z banków nie zaakceptuje dochodów z działalności nierejestrowanej.

Czy muszę mieć historię kredytową, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Równie ważnym aspektem jest nasza historia kredytowa. Jeśli jest pozytywna, to bardzo dobrze i bank tutaj nie będzie miał wątpliwości. Problemu również nie stanowi brak historii kredytowej. Mając w niedalekiej perspektywie zaciągnięcie kredytu hipotecznego, proszę nie zakładać sobie specjalnie kart kredytowych, robić zakupów ratalnych tylko po to, aby zbudować sobie historię. Wiele razy spotkałem się z takim postępowaniem, a jest ono całkowicie zbędne. Generuje tylko nikomu niepotrzebne koszty.

Problemem będzie zła historia kredytowa. Opóźnienia do 30 dni, jeśli zdarzają się sporadycznie, zostaną zaakceptowane. Gorzej, jeśli opóźnienia takie będą cykliczne lub też będą one przekraczały 30 dni. W niektórych przypadkach i dłuższe opóźnienia da się zaakceptować, ale będzie to kwestia wyjaśnienia i indywidualnej decyzji analityka. Problemem nie powinny być jednak opóźnienia powyżej 30 dni na niewielkie kwoty, wynikające często z niedopłaconej końcówki kredytu, opłaty za konto, o którym zapomnieliśmy itp.

Wiek kredytobiorcy

Możliwość uzyskania kredytu może ograniczać również wiek kredytobiorcy. Zdecydowana większość banków ogranicza okres, na jaki może zostać udzielony kredyt do momentu uzyskania przez kredytobiorcę 70-go roku życia w chwili spłaty ostatniej raty kredytu. Część banków wydłuża ten okres do 75-go lub 80-go roku życia. Ograniczenie to staje się najczęściej problemem dla osób stosunkowo młodych, ale wymagających wsparcia rodziców jako dodatkowych współkredytobiorców w celu uzyskania zdolności kredytowej.

Ile wynoszą koszty około kredytowe?

Do zakupu nieruchomości przygotować się musimy również pod względem finansowym. Skończyły się czasy, gdy możliwe było zaciągnięcie kredytu na 110-120% wartości nieruchomości, co pozwalało nie tylko zakupić wymarzone mieszkanie bez wkładu własnego, ale i pokryć kredytem wszelkie opłaty około kredytowe. A te mogą sięgać nawet ponad 10% wartości transakcji. Należą do tych opłat przede wszystkim:

       - podatek 2% (dotyczy rynku wtórnego, jeśli jest to nasza kolejna nieruchomość mieszkalna),

       - notariusz,

       - opłaty sądowe,

       - wycena nieruchomości,

       - ewentualna prowizja dla biura nieruchomości,

       - ewentualna prowizja za udzielenie kredytu lub dodatkowe ubezpieczenia płatne z góry.

Nie można również zapomnieć o tym, że aby uzyskać kredyt należy posiadać minimum 10% wkładu własnego (chyba, że staramy się o kredyt w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego). Kwota ta liczona jest od całości transakcji. Zatem jeśli bierzemy kredyt zarówno na zakup jak i wykończenie lub remont nieruchomości, to wkład własny będzie liczony od sumy ceny zakupu i wartości kosztorysu remontu/wykończenia.

Wybór wiodących banków, kompletowanie dokumentów do kredytu oraz wnioskowanie o kredyt

Gdy wybraliśmy już konkretną nieruchomość, która nas interesuje możemy udać się ponownie do pośrednika lub banków w celu wybrania najkorzystniejszych dla nas ofert. Nie ma jednego banku, który ma najlepszą ofertę w każdym możliwym przypadku. Nawet jeśli mamy zdolność kredytową we wszystkich możliwych bankach, to może okazać się, że w części banków np. nie posiadamy wymaganego minimalnego w danym banku wkładu własnego lub że nieruchomość ta nie będzie spełniać wymagań banku. O wyborze banku mogą decydować również indywidualne preferencje kredytobiorcy. Wybierając ofertę powinniśmy zwrócić uwagę na kilka parametrów.

Z czego składa się oprocentowanie kredytu?

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów:

- z marży - pod warunkiem spełniania określonych w umowie warunków, jest w całym okresie stała

- ze stopy bazowej. W przypadku kredytów udzielanych w złotówkach stopą bazową zwykle jest WIBOR będący odzwierciedleniem oprocentowania, jakie funkcjonuje w przypadku pożyczek międzybankowych, który tak na dobrą sprawę jest powiązany ze stopą referencyjną ustalaną przez Radę Polityki Pieniężnej. Ta część oprocentowania może ulegać zmianie. Część banków stosuje już nowy wskaźnik WIRON, który w niedługim czasie zupełnie zastąpi WIBOR.

Marża jest podstawowym parametrem charakteryzującym ofertę. Możemy powiedzieć, że im niższa marża tym lepiej. Jednak niska marża to nie wszystko. Co z tego, że w banku X będziemy mieli marżę niższą o 0,1p.p. niż w banku Y, skoro w Banku X prowizja za udzielenie kredytu wynosić będzie 2%, a w banku Y 0%. Całkowitego kosztu kredytu nie powinniśmy liczyć wyłącznie poprzez zsumowanie wszystkich rat i ewentualnych opłat dodatkowych. Musimy również uwzględnić utratę wartości pieniądza w czasie. Jeśli całkowity koszt kredytu w dwóch porównywanych bankach będzie do siebie zbliżony, ale w banku o niższym koszcie całkowitym znacznie więcej będziemy musieli zapłacić na początku np. z tytułu prowizji za udzielenie kredytu, to pod tym względem atrakcyjniejszy może być jednak ten kredyt z pozoru droższy.

Jakie produkty dodatkowe wymagane są przez banki?

Decydując się na dany bank należy zwrócić uwagę na produkty dodatkowe powiązane z daną ofertą. Bardzo rzadko zdarza się, aby atrakcyjna oferta nie była powiązana choćby z posiadaniem konta, karty kredytowej lub debetowej. Bank może wymagać, aby na konto wpływało wynagrodzenie, a z karty aktywnie korzystać dokonując nią płatności przy zakupach. Innymi produktami powiązanymi z kredytem mogą być ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy, produkty inwestycyjne. Wszystkie te produkty wpływają na obniżenie marży czy też prowizji za udzielenie kredytu. Wszystkie te produkty mogą oczywiście również kosztować lub sprawiać dla kredytobiorcy problemy. Chciałbym tutaj zwrócić uwagę na jeden z produktów, przed którym wielu kredytobiorców się wzbrania, a który uważam za bardzo ważny. Chodzi o ubezpieczenie na życie. Proszę nie traktować tego produktu jako zbędnego kosztu, ale jako zabezpieczenie dla siebie nawzajem. Szczególnie w przypadkach, gdy każdy z kredytobiorców z osobna nie miałby zdolności na obsługę kredytu.

Do ilu banków złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?

Gdy już zdecydowaliśmy się na określone oferty możemy zabrać się za gromadzenie dokumentów. Lista dokumentów będzie się różnić w zależności od celu kredytowania, źródeł uzyskiwanego dochodu oraz banku, w którym wnioskować będziemy o kredyt. Nigdy nie powinniśmy się ograniczać do złożenia wniosku kredytowego wyłącznie do jednego banku. Nie możemy wychodzić z założenia, że w tym jednym konkretnym banku, który wydaje się być najlepszym otrzymamy pozytywną decyzję kredytową. Niejednokrotnie zdarzało mi się słyszeć historie, że pani w banku zapewniała, że na 100% nie będzie problemu z uzyskaniem kredytu, a na koniec po długiej batalii okazywało się, że decyzja niestety jest negatywna albo warunki kredytu nie takie, jakie miały być (choćby znacznie obniżona kwota kredytu). Nawet w najbardziej wydawałoby się oczywistych przypadkach bank potrafi zaskoczyć decyzją negatywną.  Dlatego też wniosek kredytowy powinniśmy złożyć równolegle do 2-3 banków. W przypadkach trudnych lub budzących wątpliwości czasem warto zwiększyć tą liczbę do nawet 4-5 banków. Czytając różne artykuły jesteśmy czasem „straszeni”, że zbyt duża liczba zapytań stanowić może przeszkodę w uzyskaniu kredytu. Nie jest to do końca prawda. Owszem, jeżeli ktoś będzie chodził od banku do banku i składał zapytania kredytowe w każdym z nich, to w pewnym momencie może pojawić się blokada. Aczkolwiek również nie w każdym banku.

Na czym polega analiza wniosku o kredyt hipoteczny?

Po złożeniu wniosków następuje etap, który jest najbardziej stresującym dla kredytobiorcy, czyli analiza wniosków kredytowych przez banki. Analizę tą można podzielić na 4 etapy. Pierwszym etapem jest analiza wstępna. Polega ona głównie na ocenie kompletności dokumentów oraz prawidłowości wypełnienia wniosku kredytowego. Następne etapy w poszczególnych bankach mogą występować w odmiennej kolejności.

Analiza finansowo-ekonomiczna polega na ocenie zdolności kredytowej, sprawdzeniu historii kredytowej itp.

Analiza prawna dotyczy możliwości akceptacji wniosku pod kątem regulacji danego banku oraz obowiązującego prawa.

Analiza techniczna ma na celu ocenę wartości nieruchomości, jej stanu technicznego oraz możliwości zabezpieczenia się na niej.

Zakładając, że wszystkie powyższe części analizy przebiegły po naszej myśli otrzymujemy z banku pozytywną decyzję kredytową. W decyzji kredytowej mamy określone warunki, na jakich otrzymamy kredyt hipoteczny oraz co musimy zrobić, aby móc podpisać umowę kredytową oraz uruchomić kredyt. Czasem może zdarzyć się, że bank zastrzega sobie możliwość podpisania umowy kredytowej pod warunkiem np. dostarczenia przez kredytobiorcę określonych dokumentów, zaznaczając że po ich otrzymaniu decyzja kredytowa może ulec zmianie. Zwykle chodzi o potwierdzenie dodatkowymi dokumentami dotychczas przedstawionych danych (np. zaktualizowanie zaświadczenia o zarobkach lub dostarczenie z ZUS zaświadczenia o wysokości podstawy naliczania składek).

Ustawa z 2017r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami nakłada na banki obowiązek wydania decyzji kredytowej w 21. dniu od momentu złożenia wniosku kredytowego. Zapis ten jest jednak czasem przez banki obchodzony na przykład poprzez złożenie zapytania o ofertę zamiast wniosku właściwego. Wynika to z faktu, że w okresach wzmożonej ilości wniosków kredytowych banki nie są w stanie z dnia na dzień zwiększyć swoich mocy przerobowych.

Umowa kredytowa

Wraz z decyzją kredytową otrzymamy draft umowy kredytowej, z którym bezwzględnie powinniśmy się dokładnie zapoznać, a każdą wątpliwość wyjaśnić z doradcą. Jeśli uważamy, że doradca kredytowy nie rozwiał naszych wątpliwości należy szukać informacji w innych źródłach, np. u innego doradcy. Zaciągając bowiem tak duże zobowiązanie należy mieć pewność co do wszystkich zapisów umowy. Szczególną uwagę należy zwrócić z pewnością na obowiązki kredytobiorcy, warunki wypłaty kredytu.

Po podpisaniu umowy kredytowej należy spełnić warunki pozwalające na uruchomienie kredytu. Zależne są one przede wszystkim od celu kredytowania, np. dostarczenie aktu notarialnego przenoszącego własność, dostarczenie kopii wniosku o wpisanie banku do hipoteki, dostarczenie polisy ubezpieczenia nieruchomości wraz z cesją na bank.

Podsumowując – kredyt hipoteczny to czasochłonne i stresujące kredytobiorcę zajęcie. Końcowy sukces trudy te jednak wynagradza.

Kredyt  bezpośrednio w banku czy z pośrednikiem?

Gdzie powinniśmy się udać? Czy powinien być to bank czy też doradca niezależny/pośrednik? Tutaj każdy z nas ma swoje preferencje, mogą występować obawy. Według mojej – być może subiektywnej – opinii przewagę mają pośrednicy. Po pierwsze trafiając do pośrednika (szczególnie z polecenia) mamy znacznie większe szanse na obiektywne przedstawienie ofert bez ukrywania negatywnych stron. Kredytobiorca oszczędza również czas. W Polsce mamy kilkanaście banków, które liczą się na rynku kredytów hipotecznych. Gdyby chcieć odwiedzić każdy z nich w celu poznania ofert, należałoby zapewne wziąć koło tygodnia urlopu. Ktoś może powiedzieć, że przecież w internecie spokojnie można znaleźć rankingi i udać się do 2-3 czołowych banków i w godzinę mamy spokój. Otóż rankingi te po pierwsze nie są w stanie wziąć pod uwagę wszystkich parametrów. Po drugie nie są w stanie pokazać nam zdolności kredytowej. Kolejnym bardzo ważnym aspektem związanym z rankingami jest ich obiektywność. Zdarza się tak, że rankingi te wykonywane są na zlecenie jakiegoś banku. Wówczas parametry mające wpływ na miejsce w rankingu dobierane są w taki sposób, aby bank ten miał jak najwyższą pozycję.

Inną przewagą pośrednika jest większa mobilność i często większa chęć pomocy choćby w organizowaniu dokumentów związanych z kredytem niż robiłby to pracownik banku.

Może to wydawać się dziwne, ale zdarza się również, że pośrednik lepiej zna procedury danego banku niż jego pracownik. Nie mówię, że wszyscy doradcy w bankach mają braki w swojej wiedzy oraz że wszyscy pośrednicy są omnibusami.

Osobiście nie mam nic przeciwko temu, aby mój klient poszedł sprawdzić oferty bezpośrednio do banku, czy aby na pewno przedstawiłem ofertę prawidłową i nie dorzuciłem zbędnego produktu, na którym być może mógłbym dodatkowo zarobić. Choć wbrew pozorom często jest zupełnie odwrotnie. Klient idąc do banku dostanie kredyt bardziej opakowany w zbędne produkty dodatkowe, bo pracownikowi banku będą się one liczyć do planu. W przypadku pośrednika tego problemu nie ma. Bank nie płaci pośrednikowi za to, że namówi klienta do założenia określonego rodzaju konta czy też wzięcia zbędnego ubezpieczenia. Bank płaci wyłącznie za uruchomiony kredyt.

Łukasz Zalewski

87-500 Rypin, ul. Wiejska 2

+48 507 483 623

Lzalewski@fintime.com.pl

ŁUKASZ ZALEWSKI

KONTAKT