Blog

Podobno nie ma takiej budowy domu, przy której obyło się bez problemów. Prawidłowe przygotowanie kosztorysu budowy może jednak przynajmniej w pewnym stopniu te problemy zminimalizować. Kosztorys powinien być sporządzony dla każdej inwestycji, nawet jeśli budujemy wyłącznie korzystając z własnych środków. Jeśli zmuszeni jesteśmy posiłkować się kredytem, to dokument ten jest obligatoryjnym załącznikiem do wniosku kredytowego.

Z doświadczenia wiem, że większość kosztorysów jest niedoszacowana. Wynika to z dwóch powodów. Pierwszym jest minimalizacja kwoty kredytu, który klienci chcą lub mogą zaciągnąć (czasem ograniczenie wynika z maksymalnej zdolności kredytowej). Natomiast drugim jest nieuwzględnienie wielu drobnych rzeczy, bez których to jednak domu wybudować się nie da. Warto pamiętać, że nawet jeśli ograniczymy kwotę kredytu, to domu taniej nie wybudujemy. Po prostu trzeba będzie więcej wyłożyć środków własnych. Nie ma problemu jeśli posiadamy odpowiednie oszczędności lub jesteśmy w stanie dokładać do budowy z bieżących dochodów. Problem pojawi się jeśli tych środków z własnych oszczędności wyłożyć nie będziemy w stanie. Bank przed wypłatą kolejnych transz weryfikuje realizację kosztorysu i jeśli stwierdzi niedofinansowanie, to wstrzyma uruchomienie kolejnej transzy do czasu wykonania prac odpowiadających kwocie poprzednio wypłaconej transzy.

Co jeśli środków zabraknie? Konieczne będzie wstrzymanie prac do czasu wygenerowania odpowiednich oszczędności lub wnioskowanie do banku o zwiększenie kwoty kredytu. Nowy wniosek do banku oznacza przechodzenie całej procedury kredytowej od nowa i to z niepewnym skutkiem. Znam przypadki klientów, którzy spotkali się z decyzją odmowną ze strony banku. Dlatego też kosztorys w miarę możliwości należy sporządzić z odpowiednią rezerwą, a jeśli już konieczne jest jego redukowanie, to warto tej redukcji dokonywać na etapie prac wykończeniowych. Im wyższe kwoty wpiszemy w początkowych etapach budowy, tym później może pojawić się ewentualne niedoszacowanie, co da nam więcej czasu na uzbieranie środków własnych na budowę. Oczywiście kwoty maksymalne poszczególnych etapów powinny być dobrane zgodnie z cenami rynkowymi. Zbyt wysokie koszty poszczególnych elementów mogą być przez bank zanegowane. Analityk może również poprosić o wskazanie powodów do przyjęcia takich, a nie innych kwot.

Każdy z banków ma swój wzór kosztorysu budowy i to z tego druku należy korzystać. Druki potrafią różnić się na tyle mocno, że przy sporządzaniu kosztorysu do drugiego banku napracujemy się niewiele mniej niż przy kosztorysie do pierwszego.

Kto powinien sporządzić kosztorys? Oczywiście inwestor. Można się jednak posiłkować kosztorysami inwestorskimi oferowanymi przez biura projektowe, co nie zwalnia nas z ich weryfikacji. Dość powszechna jest opinia, że kosztorysy te również są niedoszacowane. Oczywiście można poprosić o pomoc swojego eksperta kredytowego. Należy jednak pamiętać, że będzie on mógł bazować jedynie na dotychczas zrealizowanych przez niego kredytach na budowę domów. Niekoniecznie będzie mógł uwzględnić rozwiązań, które chce wykonać u siebie dany kredytobiorca. O ile do stanu surowego większość kosztorysów będzie wyglądać podobnie, to im dalej tym różnice mogą być coraz większe. Ja osobiście sugeruję, aby kosztorys uzgadniać z wykonawcami, których bierzemy pod uwagę przy realizacji inwestycji. Oni znają przynajmniej orientacyjne bieżące koszty poszczególnych elementów. Warto dodatkowo zweryfikować ceny poszczególnych materiałów budowlanych i wykończeniowych. Można oczywiście również korzystać z kalkulatorów budowlanych dostępnych w internecie. Zakładają one pewne widełki cen materiałów i prac budowlanych, jednak przynajmniej w pewnym przybliżeniu mogą dać w miarę wiarygodny wynik.

87-500 Rypin, ul. Wiejska 2

+48 507 483 623

Lzalewski@fintime.com.pl

ŁUKASZ ZALEWSKI

KONTAKT