Blog

Zaciągając kredyt hipoteczny mamy często do wyboru kilkanaście różnych możliwości. Część z nich wyraźnie różni się od pozostałych, a pomiędzy innymi różnice są subtelne. W poniższym artykule postaram się opisać na co zwrócić szczególną uwagę, aby w gąszczu ofert wybrać rozwiązanie optymalne.

Jakie parametry charakteryzują ofertę kredytu hipotecznego?

Dwoma głównymi cechami, które wpływają na cenę kredytu hipotecznego i które widać na pierwszy rzut oka są prowizja za udzielenie kredytu oraz marża. Z jednej strony widzimy ile będziemy musieli zapłacić za uruchomienie kredytu, z drugiej marża wpływa na wysokość raty. Oprócz nich jednak trzeba zwrócić uwagę na inne elementy takie jak ubezpieczenia, produkty dodatkowe (cross-sell), warunki wcześniejszej spłaty, okres kredytowania.

1. Marża / oprocentowanie kredytu.

To element najsilniej wpływający na cenę kredytu. Marża to obok stopy bazowej, część składowa oprocentowania kredytu. Co do zasady przy założeniu spełnianiu warunków promocji jest ona niezmienna w całym okresie kredytowania. Jej wysokość ustalana jest przez poszczególne banki i uwzględnia ich politykę kredytową. Może być również uzależniona od wysokości wkładu własnego, a także skorzystania z produktów dodatkowych, takich jak karta kredytowa, ubezpieczenie, konto.

Stopa bazowa/referencyjna jest natomiast uzależniona od wysokości stóp ogłaszanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Zdecydowana większość banków opiera cenę kredytu na wskaźniku WIBOR.

Na wysokość marży powinniśmy zwrócić szczególnie uwagę w sytuacji, gdy zaciągamy kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Natomiast jeśli jesteśmy zainteresowani ofertą ze stałym oprocentowaniem marża ma mniejsze znaczenie, gdyż najważniejsze powinien być dla nas w tym przypadku koszt kredytu ponoszony w okresie właśnie stałego oprocentowania.

3. RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania.

RRSO to wskaźnik przedstawiający roczny procentowy koszt kredytu. W przeciwieństwie do oprocentowania nominalnego uwzględnia on wszystkie koszty związane z kredytem. Osobiście nie jestem zwolennikiem traktowania tego wskaźnika jako podstawową cechę atrakcyjności kredytu hipotecznego, ponieważ z jednej strony owszem może on pokazywać, który kredyt jest najtańszy, z drugiej jednak wskaźnik ten jest jedynie prognozą i każda zmiana stóp procentowych czy nadpłata kredytu wpłynie na zmianę RRSO, niekoniecznie przy każdej ofercie w równym stopniu.

3. Koszty startowe.

Wśród nich wymienić należy prowizję za udzielenie kredytu, koszt wyceny nieruchomości, ubezpieczenia płatne z góry za określony czas (np. w przypadku jednego z banków występuje opłata za ubezpieczenie na życie za okres 5 lat z góry). Warto w tym akapicie wspomnieć, że część z tych opłat możemy odzyskać w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu. Należy jednak pamiętać, że część prowizji możemy odzyskać niezależnie od tego, w którym momencie dokonamy wcześniejszej spłaty, a jeśli chodzi o ubezpieczenie, to jedynie za niewykorzystany okres ubezpieczenia. Dla przykładu jeśli ubezpieczenie było opłacone za okres 5 lat, a kredyt spłaciliśmy po 4 latach, to otrzymamy zwrot 20% wniesionej opłaty. Aby uzyskać zwrot składki ubezpieczeniowej należy wypowiedzieć polisę – sama wcześniejsza spłata kredytu nie musi być jednoznaczna z ustaniem ochrony ubezpieczeniowej.

4. Produkty dodatkowe.

Wśród nich wymienić można m.in. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy, ubezpieczenie nieruchomości, konto z wpływem wynagrodzenia, kartę kredytową. W niektórych przypadkach spełnienie wymogu promocji wynikające ze skorzystania przez nas z danego produktu dodatkowego, który jest obowiązkowym elementem promocyjnej oferty banku, nie jest możliwe. Może to wynikać np. z faktu, że nie możemy przekierować na konto w tym banku swojego wynagrodzenia, ponieważ mamy już inny kredyt hipoteczny z dokładnie takim samym wymogiem. Czasem również koniecznie chcemy uniknąć jakichś produktów dodatkowych (najczęściej jest to karta kredytowa). W takim przypadku może okazać się, że mimo pierwotnie atrakcyjnie wyglądającej oferty, nie będzie ona dla nas najkorzystniejszym rozwiązaniem.

Należy też zwrócić uwagę na koszt poszczególnych produktów i porównać ten koszt zarówno z kosztem analogicznego produktu zakupionego indywidualnie (np. ubezpieczenie na życie), a także jakością tego produktu. W większości banków można dostarczyć do banku swoje ubezpieczenie nieruchomości i nie wpływa to na cenę kredytu. Prawie w każdym wówczas przypadku ubezpieczenie zakupione indywidualnie będzie tańsze (czasem koszt pakietu all risk będzie na zbliżonym poziomie do podstawowego ubezpieczenia oferowanego przez bank) i lepsze (mniej będzie wyłączeń odpowiedzialności ubezpieczyciela).

Porównując koszty poszczególnych produktów pomiędzy ofertami banków należy zwrócić też uwagę na ich wagę, inne znaczenie dla kredytobiorcy ma koszt związany z prowizją, a inne np. ubezpieczenie na życie.

5. Zasady wcześniejszej spłaty kredytu.

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wprowadziła dla banków ograniczenia związane z pobieraniem prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Wcześniej prowizja mogła być pobierana w całym okresie kredytowania, obecnie bank może ją pobierać wyłącznie w pierwszych 36 miesiącach od momentu zawarcia umowy, a jej wysokość nie może przekroczyć 3% od nadpłacanej kwoty kredytu. Wraz z momentem wejścia w życie wspomnianej ustawy większość banków całkowicie zrezygnowała z pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę bądź nadpłatę kredytu. Część banków pobiera ją jednak nadal, w tym niektóre możliwości wykorzystują maksymalnie, tj. pobierają 3% przez pierwsze 3 lata. Jeśli spodziewamy się, że już krótko po uruchomieniu kredytu będziemy w stanie dokonywać jego nadpłat lub też dokonamy jednej dużej nadpłaty na przykład ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości, to ten parametr może być bardzo istotnym przy wyborze banku.

Porównując poszczególne oferty powinniśmy wziąć pod uwagę wszystkie powyższe punkty, a porównań ofert dokonywać przyjmując tą samą kwotę kredytu i ten sam okres kredytowania. Dobrze jest też mieć rozpisane oferty w taki sam sposób, co ułatwia porównanie poszczególnych składowych. Należy pamiętać, że każdy bank prezentuje ofertę w odmienny sposób, zwykle uwypuklając to, co jest w tej ofercie najkorzystniejsze.

Przed przystąpieniem do analizy ofert powinniśmy też przemyśleć co jest dla nas priorytetem – niskie oprocentowanie, brak kosztów startowych, brak prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, czy też jak najmniejsza ilość produktów dodatkowych. Nie skupiałbym się nad samym bankiem, tj. jego rozpoznawalności, bliskości placówki itp. Po pierwsze to bank pożycza pieniądze nam, a nie odwrotnie i to bank musi ocenić szansę na terminową spłatę kredytu przez nas. Po drugie większość spraw obecnie można załatwić online. Do banku fizycznie chodzić praktycznie nie trzeba.

87-500 Rypin, ul. Wiejska 2

+48 507 483 623

Lzalewski@fintime.com.pl

ŁUKASZ ZALEWSKI

KONTAKT