Blog

W poniższym wpisie postaram się odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytania w związku z gorącym obecnie tematem, jakim jest "Bezpieczny kredyt 2%". Odpowiedzi są aktualne na dzień publikacji. W związku z wieloma problemami interpretacyjnymi, w praktyce w przyszłości niektóre mogą ulec modyfikacji.

1. Na czym polega program „Bezpieczny kredyt 2%”?
2. Które przepisy prawa regulują program „Bezpieczny kredyt 2%”?
3. Kto może skorzystać z kredytu 2%?
4. Czy rozdzielność majątkowa wpływa na możliwość skorzystania z kredytu 2%?
5. Na co może być przeznaczony kredyt 2%?
6. Czy są limity związane z kredytem 2%?
7. Czy mogę skorzystać z kredytu 2% zarabiając w walucie obcej?
8. Czy przy kredycie 2% wymagany jest wkład własny?
9. Kiedy można utracić dopłaty?
10. Jak liczona jest zdolność w programie „Bezpieczny kredyt 2%”?
11. Ile wynosi oprocentowanie w programie „Bezpieczny kredyt 2%”?
12. Jaka jest różnica kosztu pomiędzy kredytem 2% a kredytem standardowym?
13. Czy można nadpłacać kredyt 2%?
14. Czy mogę zarejestrować działalność gospodarczą w nieruchomości sfinansowanej kredytem 2%?
15. Jakie są wady programu „Bezpieczny kredyt 2%”?

Na czym polega program „Bezpieczny kredyt 2%”?

Program ten polega na dopłatach do rat kapitałowo-odsetkowych. Dopłaty te BGK przekazuje do banków finansujących. Dopłaty te realizowane są przez pierwsze 120 miesięcy obowiązywania umowy kredytowej. Ich wysokość uzależniona będzie od wskaźnika publikowanego przez BGK. Co istotne, w okresie tych 120 miesięcy mamy do czynienia z ratami malejącymi.

Które przepisy prawa regulują program „Bezpieczny kredyt 2%”?

Kwestie związane z programem regulują dwie ustawy:

- Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym z dn. 1 października 2021r.,

- Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe z dn. , która w art. 29 nowelizuje ustawę o rodzinnym kredycie mieszkaniowym wprowadzając zapisy o Bezpiecznym kredycie 2%.

Kto może skorzystać z kredytu 2%?

Do kredytu w programie „Bezpieczny kredyt 2%” przystąpić mogą osoby, które:

- nie posiadają i wcześniej nie posiadały prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (wyjątkiem jest nabycie w drodze dziedziczenia mniej niż 50% udziałów w nieruchomości z jednoczesnym spełnieniem warunku niezamieszkiwania w tej nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach),

- nie miały spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

- w dniu złożenia wniosku nie ukończyły 45 lat (warunek ten musi spełniać przynajmniej jeden z kredytobiorców),

- są małżeństwem lub tworzą gospodarstwo domowe oparte na związku partnerskim, ale wychowują wspólne dziecko; kredytobiorcą może być też singiel,

- prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Polski,

- prowadzi gospodarstwo domowe poza terytorium Polski, jednak posiada obywatelstwo polskie lub prowadzi wspólne gospodarstwo domowe z osobą, która posiada obywatelstwo polskie i razem przystępują do kredytu,

- w dniu złożenia wniosku kredytowego nie jest stroną umowy innego kredytu hipotecznego zawartej w okresie 36 miesięcy przed złożeniem wniosku, chyba że odstąpiła od tej umowy zgodnie z art. 43 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Warto dodać, że w punkcie tym chodzi o kredyt hipoteczny udzielony na nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a zatem ewentualny kredyt hipoteczny udzielony na zakup działki budowlanej nie wyklucza możliwości skorzystania z programu. Zgodnie z interpretacją uzyskaną przez Alior Bank i przedstawioną mi na szkoleniu, wykluczenie z programu osób, które były stronami umowy kredytu hipotecznego w ostatnich 36 miesięcy dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy osoba ta była jednocześnie właścicielem lub współwłaścicielem kredytowanej nieruchomości. Jeśli była tylko tzw. „dawcą dochodu”, to nadal z programu „Bezpieczny kredyt 2%” może skorzystać. Należy mieć na uwadze jednak, że interpretacja ta nie wynika z ustawy.

Czy rozdzielność majątkowa wpływa na możliwość skorzystania z kredytu 2%?

Nie. Zgodnie z interpretacją stosowaną przez banki do kredytu w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%” muszą przystąpić oboje małżonkowie i oboje muszą spełniać warunki wynikające z ustawy. Mogą jednak nabyć oni nieruchomość w udziałach.

Na co może być przeznaczony kredyt 2%

Kredytem 2% sfinansować można:

- nabycie prawa własności lub spółdzielczego prawa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

- budowę domu wraz z nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu,

- wykończenie nieruchomości, przy czym należy pamiętać, że nie może to być wyłączny cel kredytu – musi być połączony z nabyciem lub budową.

Czy są limity związane z kredytem 2%?

W przeciwieństwie do poprzednich programów wspierających kredytobiorców w zakupie pierwszej nieruchomości mieszkalnej w tym przypadku nie mamy określonych górnych limitów ceny m2 nieruchomości, ani też jej powierzchni. Jedynym ograniczeniem jest wysokość wkładu własnego (do 200 000zł) oraz kwoty kredytu. Dla jednoosobowych gospodarstw domowych górna granica kredytu to 500 000zł. W przypadku małżeństw oraz osób samotnie lub z partnerem wychowujących przynajmniej jedno dziecko kwota ta rośnie do 600 000zł. W przypadku budowy domu, gdzie wkładem własnym jest niezabudowana nieruchomość gruntowa określona została górna granica wartości nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Wynosi ona 1 000 000zł.

Czy mogę skorzystać z kredytu 2% zarabiając w walucie obcej?

Kredyt w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%” może być udzielony wyłącznie w PLN, a zatem kredytobiorcy uzyskujący dochód w walucie obcej nie mogą z niego skorzystać. Wskazałbym jednak 2 wyjątki, w których będzie to możliwe:

1. Druga z osób przystępujących do kredytu osiąga dochód w PLN i jest on na tyle wysoki, aby pojawiła się zdolność na wymaganą kwotę.

2. Kredytobiorca prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w Polsce i osiąga przychody w walucie obcej. Przychody przy księgowaniu zostają przewalutowane na PLN i zdecydowana większość banków jako walutę osiąganego dochodu przyjmie właśnie złotówki.

Kiedy można utracić dopłaty?

Dopłaty w ramach programu ustają jeśli:

1. Kredytobiorca został skazany prawomocnym wyrokiem za przestępstwo związane z udzieleniem kredytu 2%,

2.  Kredytobiorca w ciągu 24 miesięcy od zgłoszenia zakończenia budowy domu jednorodzinnego lub nabycia lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego nie rozpoczął prowadzenia w nim prowadzenia gospodarstwa domowego,

3. Kredytobiorca zbył prawo własności nieruchomości, na którą otrzymał kredyt 2%,

4.  Kredytobiorca zmienił sposób użytkowania nieruchomości, na którą otrzymał kredyt 2% (np. przekształcił w lokal użytkowy),

5. Kredytobiorca nabył inną nieruchomość mieszkalną (wyjątkiem jest uzyskanie prawa własności w wyniku dziedziczenia),

6. Kredytobiorca wynajął lub użyczył innej osobie nabytą w ramach programu nieruchomość lub jej część,

7. Kredytobiorca zaprzestał prowadzenia w nieruchomości prowadzenia gospodarstwa domowego na okres co najmniej 12 miesięcy,

8. W stosunku do kredytobiorcy ogłoszono upadłość.

9. Stroną kredytu 2% przestał być kredytobiorca, który jako jedyny w momencie jego udzielenia spełniał warunek przystąpienia do programu, za wyjątkiem sytuacji, gdy nastąpiło to w wyniku śmierci tego kredytobiorcy,

10. W okresie 3 pierwszych lat dokonano wcześniejszej spłaty kredytu, chyba że:

- spłacono tylko część objętą gwarancją,

- suma wcześniejszej spłaty i wysokości wkładu własnego nie przekroczyła 200 000zł,

11. Nastąpiła zmiana oprocentowania ze stałego na zmienne.

W przypadku punktów 1 i 2 kredytobiorca jest jednocześnie zobowiązany do zwrotu dopłaty wraz z ustawowymi odsetkami.

W przypadku punktów 6 i 7 kredytobiorca może wystąpić do banku o wznowienie dopłat, jeśli ustała przesłanka do ich wstrzymania oraz w międzyczasie nie pojawiły się inne okoliczności powodujące konieczność ich wtrzymania.

Jak liczona jest zdolność w programie „Bezpieczny kredyt 2%”?

Zgodnie z wydaną przez KNF dn. 19.06.2023r. aktualizacją rekomendacji S banki udzielające kredytów w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%” powinny przy szacowaniu zdolności kredytowej brać pod uwagę wysokość raty uwzględniającą dopłatę. Rekomendacja określa również minimalny poziom bufora na zmianę oprocentowania uzależniając go od okresu kredytowania. W przypadku kredytu zawieranego na okres 30 lat bufor wynosić będzie 2p.p., a w przypadku okresu 15-letniego 1,25p.p.

Szacuje się, że spowoduje to wzrost zdolności kredytowej o około 30% w stosunku do oferty kredytu udzielanego na standardowych warunkach. Oczywiście nie oznacza to, że w każdym banku podejście będzie jednakowe. Banki szacując zdolność kredytową muszą brać pod uwagę również ryzyko, mogą stosować różne koszty utrzymania itd.

Czy przy kredycie 2% wymagany jest wkład własny?

Nie. W przypadku braku wkładu własnego lub gdy jest on mniejszy niż 20% BGK udzieli gwarancji na brakującą kwotę do poziomu 20% wkładu własnego i warunki cenowe kredytu będą liczone jak w przypadku kredytu z takim właśnie wkładem, przy czym BGK pobierze bezzwrotną prowizję za udzielenie tej gwarancji. Prowizja wynosi 1% od wartości gwarancji.

Ile wynosi oprocentowanie w programie „Bezpieczny kredyt 2%”?

Wbrew nazwie nie wynosi ono 2% ani też nie jest to 2% + marża i prowizja banku, które widnieje na stronie gov.pl. W programie nie jest określana wysokość oprocentowania kredytu, a wysokość dopłaty do raty kapitałowo-odsetkowej. Wysokość dopłaty ustalana jest na podstawie wysokości raty kapitałowej oraz obowiązującego w dniu podpisania umowy kredytowej wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej pomniejszonej o 2%. Wskaźnik ten jest ustalany przez BGK jako iloczyn 0,9 i średniej ważonej stopy oprocentowania nowo udzielonych kredytów hipotecznych (innych niż w programie 2%) z oprocentowaniem okresowo stałym, gdzie wagą jest łączna kwota tych kredytów. Wysokość wskaźnika jest ustalana na okres 60 pierwszych miesięcy, po czym w drodze aneksu do umowy zmieniana jest na kolejne 60 miesięcy.

Jaka jest różnica kosztu pomiędzy kredytem 2% a kredytem standardowym?

Oferta kredytu w programie „Bezpieczny kredyt 2%” jest taka sama, jak w przypadku kredytu standardowego, a rata jest pomniejszana o dopłatę. Drugą różnicą jest fakt, że w okresie uzyskiwania dopłat rata jest malejąca, a zatem kapitał do spłaty spada szybciej niż przy ratach równych, dzięki czemu po ustaniu dopłat odsetki naliczane są od niższej kwoty zadłużenia niż byłaby ona w przypadku kredytu standardowego zaciągniętego dla takiego samego okresu przy ratach równych.

Przyjmijmy, że klient chce zaciągnąć kredyt na okres 25 lat w PKO BP na kwotę 300 000zł i posiada 100 000zł wkładu własnego. Jest on klientem tego banku, a przedmiotem inwestycji jest lokal mieszkalny poza Warszawą. Na dzień dzisiejszy uzyskanie tego kredytu będzie wiązało się z prowizją 0,5% od kwoty udzielanego kredytu, a zatem 1 500zł. Oprocentowanie stałe jest ustalone na poziomie 8,06%, a marża banku to 1,97%. Te parametry będą takie same zarówno dla kredytu standardowego jak i 2%. W przypadku kredytu standardowego rata nr 1 wynosić będzie 2 327zł, a rata nr 61 (po przejściu na oprocentowanie zmienne) i kolejne przy założeniu stóp procentowych na obecnym poziomie 2 478zł. Łączny koszt odsetkowy wyniesie 434 340zł. W przypadku kredytu z dopłatą rata nr 1 wg obecnych szacunków wyniesie 1 727zł, a rata nr 121 (po ustaniu dopłat i przejściu na raty równe) 1 817zł. Łączny koszt odsetkowy tego wariantu wyniesie 239 899zł. Odsetkowy koszt kredytu standardowego będzie zatem o około 80% wyższy niż kredytu z dopłatą.

Czy można nadpłacać kredyt 2%?

Tak, jednak stosując się do pewnych ograniczeń, które występują przez pierwsze 3 lata od momentu zaciągnięcia zobowiązania:

- łączna kwota spłaty i zapłaconej przez kredytobiorcę raty kredytu nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty kredytu,

- wartość nadpłaty w ciągu 3 lat oraz wysokość wniesionego wkładu własnego nie może przekroczyć 200 000zł.

Czy mogę zarejestrować działalność gospodarczą w nieruchomości sfinansowanej kredytem 2%?

To zależy. Jeśli nie korzystaliśmy przy okazji z gwarancji wkładu własnego, tj. posiadaliśmy swój wkład własny na poziomie min. 20%, to tak. Jeśli natomiast korzystaliśmy z tej gwarancji wkładu własnego, to niestety zarejestrowanie działalności gospodarczej w tej nieruchomości nie jest możliwe. Oczywiście działalność gospodarcza nie może być fizycznie prowadzona w tej nieruchomości (np. nie możemy w niej otworzyć sklepu), ani też nie możemy przekształcić przeznaczenia tej nieruchomości.

Jakie są wady programu „Bezpieczny kredyt 2%”?

Program jeszcze nie wystartował i część problemów z nim związanych z pewnością pojawi się już w trakcie funkcjonowania. Z pewnością niektóre z nich będą związane z interpretacją poszczególnych zapisów ustawy, które nie zawsze są jednoznaczne. Na ten moment wskazałbym jednak dwie wady, które już budzą niezadowolenie potencjalnych kredytobiorców. Pierwszą z nich jest brak możliwości dołączenia do kredytu dodatkowych kredytobiorców, którzy mogliby podnieść zdolność. Podobny problem występował w przypadku programu kredytu ze spłatą rodzinną. W przypadku „kredytu 2%” ułatwieniem jest wyższa zdolność wynikająca z innego sposobu jej liczenia.

Drugą wskazywaną wadą jest ograniczenie możliwości finansowania budowy domu w przypadku, gdy budowa już została rozpoczęta. Dla takich inwestycji maksymalna kwota kredytu została ograniczona do 100 000zł dla gospodarstw jednoosobowych oraz 150 000zł dla rodzin.

Łukasz Zalewski

87-500 Rypin, ul. Wiejska 2

+48 507 483 623

Lzalewski@fintime.com.pl

ŁUKASZ ZALEWSKI

KONTAKT