Blog

1. Nie sprawdzamy swoich możliwości przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

O ile z naszego punktu widzenia wydawać się może, że ze zdolnością kredytową problemu nie będzie, o tyle z punktu widzenia banków już niekoniecznie. Nawet jeśli faktycznie zarabiamy wystarczające środki, aby regularnie spłacać kredyt oraz ponosić koszty związane z naszym codziennym życiem, to może okazać się, że bank części naszych dochodów uznać nie może, ponieważ albo policzy je w inny sposób, albo w ogóle nie są one z jakichś powodów przez bank akceptowalne (np. wiele osób do swoich dochodów zalicza środki z tytułu programu 500+). Najczęściej tego typu przypadki dotyczą osób zatrudnionych na umowy cywilno-prawne, na czas określony, zawodowych kierowców, osób prowadzących działalność gospodarczą. Oczywiście nie oznacza to, że ww. formy uzyskiwania dochodów są dyskwalifikujące dla kredytobiorcy. Należy jednak pamiętać, że banki mają swoje wymagania dotyczące poszczególnych źródeł dochodu oraz że w różny sposób mogą wyliczać dochód z nich wynikający.

2. Nie sprawdzamy nieruchomości.

Nie chodzi mi tutaj, szczególnie w przypadku nieruchomości wybudowanej, o jej obejrzenie z każdej strony, bo pod tym kątem np. mieszkanie sprawdza każdy. Chodzi o zapoznanie się z sytuacją formalno-prawną nieruchomości. Pierwszym etapem powinno być sprawdzenie KW. W niej znajdziemy informacje nt. faktycznego właściciela oraz ewentualnych służebności oraz hipotek. Służebność przesyłu nie stanowi żadnego problemu i odnosi się zwykle do dostarczania mediów. Problemem będzie natomiast służebność osobista. W przypadku takiego zapisu po pierwsze sami nie powinniśmy być zainteresowani zakupem, po drugie tylko PKO BP zgodzi się w takiej sytuacji na udzielenie kredytu i to pod warunkiem posiadania znacznego wkładu własnego.

Problem mogą stanowić również hipoteki na rzecz osób prywatnych oraz hipoteki przymusowe wynikające z egzekucji z nieruchomości. Banki nie są zainteresowane spłatą takich zobowiązań, poza tym problematyczny jest ograniczony czas na zorganizowanie finansowania po ewentualnej licytacji.

Jeśli nabywaną nieruchomością jest mieszkanie, to powinniśmy również sprawdzić czy nie jest ono zadłużone wobec spółdzielni/wspólnoty. Należy poprosić zbywcę o dostarczenie stosownego zaświadczenia, ewentualnie sami powinniśmy to sprawdzić w biurze zarządcy nieruchomości.

Warto sprawdzić również dokładnie otoczenie nieruchomości, sąsiedztwo oraz ewentualne przeznaczenie działek położonych w odległości, która może oddziaływać na naszą nieruchomość (np. czy nie jest planowana budowa drogi szybkiego ruchu).

3. Podpisujemy niekorzystną dla siebie umowę przedwstępną.

Dość często za namową lub pod presją sprzedającego pojawiają się w umowie przedwstępnej zapisy, które są korzystne tylko dla niego. Szczególnie chodzi tutaj o zabezpieczenie interesów tylko jednej strony lub zbyt krótki czas na zorganizowanie kredytu albo zapłatę za nieruchomość po przeniesieniu własności. Pamiętam np. przypadek, gdzie klient podpisał umowę przedwstępną z zapisem mówiącym o płatności za lokal mieszkalny w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

4. Zatajamy informacje.

Najczęściej dochodzi do tego w przypadku historii kredytowej. Niektóre osoby wychodzą z założenia, że może się uda, że bank się nie dopatrzy. Niestety lub stety banki mają pełen wgląd w naszą historię kredytową z ostatnich 5 lat. Jeśli jakiekolwiek problemy po drodze wystąpiły, to należy o nich doradcę poinformować, co pozwoli mu w miarę możliwości tak pokierować wnioskiem, aby mimo historii, która wzorowa nie jest, odnieść sukces.

Inną zatajaną czasem informacją jest ilość dzieci. I tutaj niestety o takiej możliwości informują czasem doradcy. Należy pamiętać, że zatajenie takiej informacji może w skrajnym przypadku skutkować pociągnięciem do odpowiedzialności z art. 297 Kodeksu Karnego, za co grozić od 3 miesięcy do 5 lat pozbawienia wolności. Ktoś może zapytać skąd bank będzie wiedział, że mam dzieci, bo przecież w dowodzie wpisane nie są. Owszem, ale źródeł informacji, szczególnie w obecnych czasach jest wiele. Pierwszą rzeczą, którą analitycy sprawdzają są portale społecznościowe. Analityk może również poprosić o dostarczenie PIT, w którym to rodzice zazwyczaj rozliczają ulgę podatkową na dzieci.

5. Dom wybuduję sam i będzie tanio.

Założenie bardzo błędne. Słusznie, że chcemy szukać możliwości oszczędzenia. Ale to jedyny plus tego założenia. Po pierwsze banki mają swoje minima jeśli chodzi o koszt wybudowania m2 powierzchni domu. Najczęściej kwoty te zawierają się w przedziale 2000-2700zł/m2 (przy obecnych cenach materiałów i robocizny bywa, że trudno zmieścić się z kosztami budowy nawet przy tej wyższej wartości). Da się uzyskać kredyt dla niższej kwoty, ale liczba banków będzie ograniczona, jak również nie w każdej sytuacji będzie to możliwe. Po drugie założenie, że wybuduję sam czy też, że zrobi to wujek jest błędne, ponieważ nigdy nie mamy pewności czy w którymś momencie nie będziemy musieli nająć kogoś innego do pracy, ponieważ np. choćby złamiemy rękę. Dlatego też wszelkie kalkulacje powinniśmy robić przy założeniu, że do prac budowlanych wynajmiemy osoby trzecie oraz że materiały kupimy po cenach rynkowych. Wszelkie inne założenia z przyczyn od nas niezależnych mogą spowodować, że cała inwestycja się posypie.

6. Mój bank zaoferuje mi najlepsze warunki.

Zarówno banki jak i inne firmy w Polsce niestety ciągle nie nauczyły się doceniać lojalności swoich klientów. Powoli zaczyna się to zmieniać, ale i tak daleko nam według mnie do ideału. Wystarczy – trzymając się banków – spojrzeć na oferty lokat. Kto otrzyma wyższe oprocentowanie? Oczywiście nowy klient. Na dzień dzisiejszy w zaledwie trzech bankach, jako stali klienci przy staraniu się o kredyt hipoteczny zostaniemy potraktowani lepiej, niż tzw. klient z ulicy. Nadal to jednak nie musi oznaczać, że oferta będzie najkorzystniejszą. Nie bądźmy również nadmiernie przywiązani do swojego banku. Uwierzcie mi – bank tak mocno do nas nie jest przywiązany. Jako kredytobiorcy powinniście szukać kredytu najtańszego, a nie kredytu w banku, do którego macie najbliżej.

Nie należy również składać wniosku tylko do jednego banku. Nigdy nie ma 100% pewności, że bank z najlepszą ofertą wyda decyzję pozytywną. Biorąc pod uwagę fakt, że średni czas oczekiwania na decyzję kredytową to około miesiąc od złożenia kompletu dokumentów, to po ewentualnej negatywnej decyzji kredytowej lub decyzji niespełniającej oczekiwań (np. obniżona kwota kredytu), może okazać się, że pozostanie zbyt mało czasu na zorganizowanie kredytu w innym banku.

7. Słuchamy złych doradców.

Nie mam tutaj na myśli doradców zajmujących się zawodowo kredytami hipotecznymi, choć tutaj jak w każdym zawodzie trafiają się osoby lepsze i słabsze w tym co robią. Chodzi mi o szukanie informacji wśród rodziny, znajomych. Dość modne w ostatnim czasie są również vlogi osób znających się na wszystkim począwszy od lakieru do paznokci, poprzez modę, na finansach kończąc. Czy będąc chorym ktoś pyta ciocię, który antybiotyk zastosować? Nie, pójdziecie do lekarza. Czy budując dom prosicie sąsiada o postawienie murów? Również raczej poprosicie budowlańca. Dlaczego więc, gdy przychodzi do zaciągnięcia – jakby nie patrzeć – bardzo znacznego zobowiązania, kierujemy się często wiedzą osób, które w wielu przypadkach nie mają z finansami żadnego doświadczenia, poza oczywiście codziennym zarabianiem i wydawaniem pieniędzy? Szczególnie w takiej sytuacji jako kredytobiorcy powinniście zagłębić się w temacie, ale także szukać rad u specjalistów. Usługi pośredników kredytowych są bezpłatne dla klientów, a pozwalają uniknąć wielu błędów, o których mowa w tym wpisie.

Oczywiście radzenie się bliskich, czytanie różnych artykułów, oglądanie wspomnianych vlogów nie musi być niczym złym, pod warunkiem jednak, że zweryfikujecie autora pod kątem jego wiedzy w danej dziecinie.

8. Najważniejsza jest marża.

Owszem to ona jest parametrem, który w największym stopniu charakteryzuje ofertę. Należy wziąć jednak oprócz niej pod uwagę wszystkie inne aspekty, a więc prowizję za udzielenie, prowizję za wcześniejszą spłatę, wymagane ubezpieczenia, koszt ewentualnego konta, karty kredytowej i inne. Załóżmy, że biorę kredyt na budowę w kwocie 300k na okres 20 lat. Jednak ze względu na planowaną sprzedaż obecnego mieszkania, kredyt zamierzam spłacić lub nadpłacić w ciągu 3 lat. W takiej sytuacji marża będzie najmniej ważna. Liczyć się będą przede wszystkim koszty wejścia i wyjścia z kredytu, a zatem prowizja za udzielenie i wcześniejszą spłatę kredytu. Podobnie jak na marżę należy patrzeć na RRSO, które w przypadku kredytu hipotecznego jest tak na dobrą sprawę parametrem zbędnym, szczególnie w przypadku kredytów branych na okres np. 30 lat.

87-500 Rypin, ul. Wiejska 2

+48 507 483 623

Lzalewski@fintime.com.pl

ŁUKASZ ZALEWSKI

KONTAKT